서울 아파트 거래 60% 급감, 10·15 부동산 대책 이후 매매 절벽과 악성 미분양 3만호 육박
2025년 1월 1일 부동산 시장 브리핑
지난 11월 주택 시장에 충격적인 변화가 나타났습니다. 10·15 부동산 대책 시행 이후 서울 아파트 거래가 한 달 만에 60% 급감하며 거래 절벽 현상이 현실화됐고, 전국적으로 악성 미분양이 3만호에 육박하는 등 시장 전반에 경고등이 켜졌습니다. 특히 주택 월세화 현상이 가속화되면서 전월세 시장 구조까지 급변하고 있어 투자자와 실수요자 모두 주의가 필요한 시점입니다.
10·15 부동산 대책의 삼중 규제, 서울 아파트 거래 직격탄
국토교통부가 발표한 2025년 11월 주택통계에 따르면, 전국 주택 매매 거래량은 6만1,407건으로 전월 대비 11.9% 감소했습니다. 하지만 진짜 문제는 수도권, 특히 서울에서 발생했습니다.
서울 아파트 거래는 11월 4,395건으로 집계됐는데, 이는 10월 1만1,041건과 비교하면 무려 60.2%나 급감한 수치입니다. 한 달 만에 거래량이 3분의 1 수준으로 쪼그라든 것입니다.
이런 급격한 서울 아파트 거래 감소의 원인은 명확합니다. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 지정되면서 '삼중 규제'가 작동하기 시작했기 때문입니다. 경매낙찰가율 연동 LTV(주택담보대출비율), 규제지역 확대, 토지거래허가구역 지정까지 세 가지 규제가 동시에 작용하면서 매수 심리가 완전히 얼어붙었습니다.
쉽게 말하면, 서울에서 아파트를 사려면 대출도 까다로워지고, 허가도 받아야 하며, 각종 규제를 통과해야 하니 거래 자체가 어려워진 구조입니다. 서울 전체 주택 거래량도 7,570건으로 전월 1만5,531건 대비 51.3% 감소하며 반토막이 났습니다.
수도권 매매 급감 vs 지방 거래 증가, 풍선효과 시작됐나
수도권 전체로 보면 11월 주택 매매 거래량은 2만7,697건으로 전월 3만9,644건 대비 30.1% 감소했습니다. 10·15 부동산 대책의 영향이 수도권 전역으로 확산되면서 수도권 매매 시장 전체가 위축된 모습입니다.
반면 지방은 정반대 흐름을 보였습니다. 비수도권 거래량은 11월 3만3,710건으로 전월 3만74건보다 오히려 증가했습니다. 일부 전문가들은 이를 '풍선효과'로 분석하고 있습니다. 수도권 규제가 강화되자 투자 수요들이 지방으로 이동하고 있다는 해석입니다.
하지만 이런 지방 거래 증가가 건전한 신호인지는 의문입니다. 뒤에서 다루겠지만, 지방에서는 악성 미분양이 급증하고 있어 공급 과잉 우려가 커지고 있기 때문입니다.
주택 월세화 가속, 월세 비중 62.7%까지 상승
매매 시장이 얼어붙으면서 전월세 시장으로 수요들이 몰리고 있습니다. 11월 전국 주택 전월세 거래량은 20만8,002건으로 전월 대비 4.1%, 전년 동월 대비 8.8% 증가했습니다.
특히 주목할 점은 주택 월세화 현상입니다. 11월 월세 거래량은 13만2,381건으로 전월 대비 4.4% 늘어났고, 전체 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중이 62.7%에 달했습니다. 이는 작년 동기 57.4%보다 5.3%포인트나 증가한 수치입니다.
쉽게 풀어보면, 전세보다 월세로 계약하는 비율이 압도적으로 높아졌다는 의미입니다. 집주인 입장에서는 전세금 부담과 갱신 리스크를 피하기 위해 월세 전환을 선호하고, 세입자 입장에서는 전세 물건이 줄어들면서 어쩔 수 없이 월세를 선택하는 구조입니다.
1월부터 11월까지 누적 전월세 거래량은 253만8,000건으로 작년 동기 대비 3.8% 증가했는데, 이 중 월세 비중이 60%를 훌쩍 넘으면서 주택 월세화가 구조적 트렌드로 자리 잡고 있습니다.
악성 미분양 3만호 돌파 목전, 지방 부담 심각
11월 말 기준 전국 미분양 주택은 6만8,794호로 전월 6만9,069호 대비 0.4% 소폭 감소했습니다. 표면적으로는 미분양이 조금 줄어든 것처럼 보이지만, 속을 들여다보면 심각한 문제가 있습니다.
바로 '악성 미분양'입니다. 준공 후 미분양은 2만9,166호로 전월 2만8,080호 대비 3.9% 증가하며 3만호 돌파를 목전에 두고 있습니다. 악성 미분양이란 건물이 다 지어졌는데도 팔리지 않은 물건으로, 건설사에게는 직접적인 자금 압박 요인이 됩니다.
악성 미분양의 85.1%인 2만4,815호가 비수도권에 집중돼 있습니다. 수도권은 4,351호로 전체의 14.9%에 불과합니다. 지역별로 보면 대구가 3,719호로 가장 많고, 경남 3,262호, 경북 3,081호 순입니다.
특히 충북은 전월 대비 715호나 급증하며 101.9%의 증가율을 기록했습니다. 지방 소도시 중심으로 공급은 계속 늘어나는데 수요는 따라주지 못하면서 악성 미분양 부담이 눈덩이처럼 커지고 있는 상황입니다.
공급 지표는 회복 중, 하지만 수요와 불균형
공급 측면에서는 일부 회복 신호가 보입니다. 11월 전국 인허가는 3만681호로 전월 대비 9.4% 증가했고, 수도권 인허가는 1만5,434호로 전월 대비 9.6%, 전년 동월 대비 17.2% 늘었습니다.
착공도 전국 1만9,912호로 전월 대비 12% 증가했으며, 특히 수도권 착공은 1만4,571호로 전월 대비 44.2%나 급증했습니다. 수도권에서 신규 공사가 본격적으로 재개되고 있다는 신호입니다.
분양 실적은 전국 2만7,430호로 전월 대비 12.2% 늘었지만, 수도권 분양은 1만8,225호로 전년 동월 대비 8% 감소해 신중한 분양이 이어지고 있습니다.
준공은 전국 2만2,804호로 전월 대비 4.1% 증가했고, 수도권은 1만4,832호로 전월 대비 109.1%나 급증했습니다. 다만 전년 동월 대비로는 39% 감소해 연간 기준으로는 입주 물량이 줄어드는 흐름입니다.
투자자와 실수요자가 지금 주목해야 할 포인트
현재 부동산 시장은 명확한 양극화 구조입니다. 10·15 부동산 대책으로 서울 아파트 거래와 수도권 매매가 급감하면서 단기적으로는 거래 절벽이 이어질 가능성이 높습니다. 특히 삼중 규제가 유지되는 한 서울 아파트 거래 회복은 쉽지 않을 전망입니다.
반면 공급 측면에서는 수도권 중심으로 인허가와 착공이 다시 늘어나고 있어, 1~2년 후 입주 물량 증가로 이어질 수 있습니다. 이는 중장기적으로 공급 확대 → 가격 안정화 압력으로 작용할 수 있습니다.
지방은 악성 미분양 부담이 계속 커지고 있어 건설사 구조조정 이슈가 불거질 수 있습니다. 특히 충북, 대구, 경남, 경북 등 악성 미분양 집중 지역은 향후 가격 하락 압력이 클 것으로 예상됩니다.
주택 월세화 트렌드는 당분간 지속될 것으로 보입니다. 전세 물건을 찾기 어려운 상황이 계속되면서 월세 비중 60% 이상이 새로운 표준이 될 가능성이 높습니다. 세입자는 월세 부담 증가를 감안한 주거 계획이 필요하고, 집주인은 월세 전환 시 적정 보증금과 월세 균형을 고려해야 합니다.
마무리하며
10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 거래 60% 급감, 수도권 매매 30% 감소, 악성 미분양 3만호 육박, 주택 월세화 가속이라는 네 가지 키워드가 현재 부동산 시장을 관통하고 있습니다.
단기적으로는 거래 부진과 규제 영향으로 조정 국면이 이어지겠지만, 중장기적으로는 공급 확대와 수요 회복 여부가 관건입니다. 투자자라면 지역별 공급 물량과 악성 미분양 추이를 면밀히 모니터링하고, 실수요자라면 전월세 시장 구조 변화에 맞춘 주거 전략이 필요한 시점입니다.
다음 포스팅에서는 2026년 상반기 부동산 시장 전망과 투자 전략을 다루겠습니다. 이 글이 도움이 되셨다면 저장과 공유 부탁드립니다.